《房屋验收白皮书》供业主接收房屋时参考

近年来，随着我市经济社会的快速发展，人民生活水平大幅提高，商品房已经成为重要的居民消费品。为保障广大市民在商品房消费时的合法权益，让市民百姓“明白置业、放心置业、安全置业”，房管局根据相关法律、法规，结合日常工作中接到的群众投诉案件，编制了房地产市场消费提示系列，供广大市民朋友在买房置业时参考。此次消费提示的主题是业主接收房屋时如何验收房屋。

　　一、熟悉程序 

　　接收入住通知→准备资料→交验业主资料→领取和查验开发商交房所需提供的文件资料→验收房屋→就验收中存在的问出质询和书面整改意见→与开发商协商，得到解释和问题整改书面承诺→签署《房屋验收交接表》并领取钥匙。 

　　重点提示一：签署《房屋验收交接表》就意味着消费者对开发商交付的房屋是否符合合同约定表示了认可。因此消费者应先验收房屋，并对质量问题整改、维修后，再签署《房屋验收交接表》。

　　重点提示二：缴纳物业费并不是购房者查验房屋的必要条件，开发商和物业公司不得以此限制购房者查验和接收房屋。

　　二、准备工具

　　1、橡皮小锤：用于检查墙面、地面、窗台空鼓； 

　　2、水盆或水桶：用于检查排水是否通畅； 

　　3、卷尺：用于测量房屋净高； 

　　4、20米长透明水管：用于检查地平；

　　5、塑料袋：用于检验防水； 

　　6、万用表：用于检测电路；

　　7、验电插头：用于检查插座有无脱线、不通；

　　8、相机：用于留影取证； 

　　9、其他工具。 

　　三、查看资料

　　（一）配套项目 

　　入住前，业主首先应查看物业服务公司是否按照《郑州市新建住宅小区交接验收办法》的规定，对小区的设施设备和公共环境进行了验收。了解小区是否按照规划设计建设的，可对照规划详图或总平面图等相关资料，主要查看小区布局、楼的数量和摆放、绿地和活动区、小区道路、绿化、雕塑小品、机动车停车场、非机动车车棚、信报箱、物业管理服务用房、会馆、消防、变配电、安防监控、楼宇自控、电梯等设施设备等是否与设计相符。

　　楼盘交付应做到“五通一平”，指通电、通路、上水、燃气、污水和土地平整。园林绿化是否完工。

　　（二）物业服务

　　业主应查看相关物业服务的合同、文件等，了解小区物业服务概况以及收费情况等。

　　新建小区，业主大会与业主委员会尚未成立，但是物业管理工作已经开始展开，因此要由开发建设单位代表业主依据一定标准选聘物业服务企业对该项目实施前期物业管理，并与之签定前期物业服务合同。前期物业管理合同是由行政主管部门制定的示范文本，对物业服务公司和业主都具有约束力，会较为公平的维护业主和物业服务公司的合法权益。待业主大会成立并与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业管理合同终结。 

　　关于物业服务费用缴费起始时间和缴费人的问题。根据有关规定，凡纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。由于业主自身原因未办理入住手续或办理房屋入住手续后未实际居住而造成的房屋空置，业主应按照物业服务合同约定全额交纳物业服务费用。 

　　（三）两书一表（或一单）

　　业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付房屋的全部文件资料，必要时可以要求核对相应原 件。只有证件（原件）齐全，才具备签署《房屋验收交接表》的文件条件。如开发商手续不完整，业主 有权拒绝在相应手续上签字，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。

　　这些文件资料主要包括“两书一表（或一单）”。“两书”是指《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，“表”《建筑工程竣工验收备案表》，“一单”是指《五大责任主体项目竣工验 收备案受理回执单》。

　　《商品住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。 

　　《商品住宅使用说明书》是对房屋的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出的说明 ，以及提出的使用注意事项。

　　《建筑工程竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼负责的标记文件。

　　《五大责任主体项目竣工验收备案受理回执单》，是由建设、勘察、设计、施工、监理单位联合对 项目验收合格，并向建设主管单位报送资料备案的受理回执。

　　《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》原件和《建筑工程竣工验收备案表》的复印件 是可以带走的。

　　另外，还有《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》等。