楼价五月反弹 尚未触底

　　4月18日，国家统计局公布最新的统计数据显示，3月国内70大中城市新建商品住宅环比价格下降的只有12个城市，同比价格下降的城市仅有2个。在过去的一季度三个月时间里，全国商品房销售面积17643万平方米，同比增长14.9%，住宅销售面积增长14.3%。

　　业内有一个观点，二季度将是今年楼市一个重要的节点。尽管在广州今年新的限购细则落地，但有专家认为，政策压抑下的需求有可能会在二季度被激发，今年二季度的五、六月份广州楼市会出现回暖。从近期广州楼市成交的监控数据来看，楼价的确出现了明显的回涨势头。在五一小长假即将来临之际，也将打开传统的销售旺季之门，“拐点”之争成为目前市场热议的话题。

　　二季度楼价现拐点

　　记者在采访中发现，在近期接连限价、限购以及央行加息、上调银行存款准备金率后，房地产业内对于楼市“拐点将临”的信心明显增强。伟业我爱我有集团副总裁胡景晖就曾表示，“今年第二季度房价出现拐点已无悬念。”据分析，目前国内货币政策收紧，银根压缩，力度不断加强的楼市调控已经使得部分中小开发商的资金链面临告急，而在二季度的五、六月份将会出现较大范围的楼市打折促销潮。

　　据某网站公布的统计，一季度全国地价环比、同比增幅有所放缓，特别是居住地价环比、同比增幅均较上一季度明显收窄。从供应上看，五、六月份也将是今年货量最充足的时期，而目前市场买家普遍处于观望的状态，“供过于求”的现象有可能在今年的二季度里出现，楼市的回落具备了较好的条件。

　　 打折楼盘多处外围

　　对于市场热议的“楼市拐点”，也有不同的声音。满堂红研究中心肖文晓对此就有着自己的看法。他认为，从目前广州楼市销售现状来看，市场上的确有不少的楼盘已经在进行打折促销的活动，“但这仅限于外围区域，在市中心区域楼价仍然坚挺。”据他分析，出现这种状况很大一部分原因在于年初各大政策密集出台导致市场成交在一段时间内的观望情绪浓烈，成交量缩减会影响到销售进度而产生的。“3月份广州楼市成交的缩量就达到了40%，这肯定会逼使开发商采取促销的手段来拉动销售。但这并不意味着楼市就面临着转向。”据肖文晓分析，一手市场价格在目前始终在维稳，数据显示，各大开发商的在售楼盘均价仍在走高，以富力地产例，一季度的销售均价达到了16249.32元/平方米，同比去年上涨幅度达到了37.82%，而保利地产的销售均价涨幅也超过30%。而二手市场的价格不但没有降，反而仍在走高。面对现时楼价仍处于涨势不减的情况下，对于业内“拐点论”的看法，肖文晓表示“并不认同”。

　　 房企成交量3月现峰顶

　　4月20日，万科发布第一季度报告，一季度实现销售面积303.8万平米，销售金额355.1亿元，同比分别增长144.6%和135.3%。因全年竣工预计集中于四季度，万科一季度结算资源不多，实现结算收入76.7亿元，同比增长4.2%，实现营业收入79.7亿元，净利润12.1亿元，同比分别增长6.2%和7.0%。但截至3月底时，万科合并报表范围内尚有1052亿元的已售未结算资源，这一金额已接近去年全年销售额。与此同时万科的报告也显示，3月份楼市成交的急转直下，万科全国3月份成交金额同比下降37%。

　　一季度万科实现销售面积303.8万平米，销售金额355.1亿元，同比分别增长144.6%和135.3%。对此万科董事会秘书谭华杰认为，销售取得较大增长，除1月集中签约创下单月销售新高的原因之外，主要还是由于万科坚持了中小户型普通住房为主的主流定位，销售的产品中，90平方米以下的占53%，144平方米以下的中小户型的比例为87%。

　　谭华杰表示，“调控已经对市场产生了明显影响，成交速度普遍放缓，随着去年大量开工的产品逐渐转入销售，未来整体住房供应将进一步增加，行业的存货压力将进一步上升”。

　　在万科一季度已售未结金额超千亿元的业绩之下，楼市的顶峰却在显现。从3月份的数据来看，包括限购令在内的楼市调控政策所发挥的效力已现端倪。万科一季度月均收入超百亿，但3月份93.3亿元的销售额，远远低于1月份的201亿。同样，3月份，金地集团实现签约面积9.9万平方米，同比下降10.6%，今年首次出现降幅；复地集团销售收入已经从1月份的6.92亿元，降至6.19亿元，连续两月保持环比下滑，同比降幅达31%。对此，全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存分析，出现一季度业绩大增，是因为政策出台的节点所致。1、2月份的销售，还处于去年调控的背景之下，但随着春节后新的调控政策的落实，市场进入观望期，使得3月份的销售开始下滑。　　第四轮调控山雨欲来

　　2010年4月，楼市第一轮政策调控，2010年9月，楼市第二轮政策调控，2011年1月，楼市第三轮政策调控。三轮调控，三次冲击，针对房地产，针对房价的“政策引导”仿佛仍没停止脚步。如今，第四轮调控政策貌似已经蓄势待发。

　　4月11日，国务院派出的16个房地产调控专项督查小组已经兵分8路开始全面考查各省市的房地产市场发展现状以及政策调控的落实情况。值得关注的是，从规模上看，此次考查的级别堪称史上最高，各督查小组全部由部级领导带队。业内人士指出，如此大规模高级别、针对性地考查表明中央对于地方房价的调控现状仍不满意，有可能在考查后进一步出台大的调控政策。

　　在本月17日，住房和城乡建设部副部长齐骥公开表示，“房价合不合理，最有权利评价的是当地居民。”由此看来，对于地方政府纷纷出台的调控细则措施，中央的认同度并没有想象中那么高。特别是针对上月底全国608个城市公布的年度新建住房价格控制目标，并没有得到国务院的全部认同，要重视“居民住房支付能力”一再被点出。

　　在此前，包括房地产经济学家韩世同在内的业内人士在接受记者采访时认为，新出台的国八条已经将调控政策推到了最高点，后期调控将是“微调”，很难再有更为严厉的政策出台。但从现时的决策层动态来看，第四轮调控如果发出，规模却仍然会不小。据住建部透露的信息，国务院，包括属下的各部级仍有相关的政策会推出，而主要针对的目标将转向土地出让政策、开发商拿地门槛，甚至会“直接干预房价”。这就是说，第四轮调控会将政策之手直接伸到房地产的源头。

　　对于第四轮调控的预期，业内多认为，此次派出规格最高的督查行动，更多地是表明中央决心，而不是政策的预热。据其分析，“目前上一轮的政策仍没彻底消化，现在关键是要看这几个月的楼市成交量和价的数据，如果达不到预期目标，中央政府的确有可能出进一步调控的手段。”在肖文晓看来，“如果再出大调控，对房地产市场的发展就很不利的。因为前期调控的累积效应已经出现，如果政策再走严，可能会导致市场的崩溃，这反而与调控的目标不符。”

　　购房意愿上升 成交或再上扬

　　每年的五、六月份都是销售旺季，今年二季度广州十区二县市一手住宅市场包括新盘和老盘新货在内，将会有94个项目推出新货，其中5月份将是重头戏，将有45个项目供应。专家指出，二季度市场的成交量或出现反弹潮。

　　主要的原因是，经历了较长时间的缩量后，目前房地产企业存货量大，而市场中购房者的购买意愿已经开始复苏，会在很大程度上刺激二季度的市场成交。房企的高额存货是目前“公开的秘密”。据机构统计，截止4月13日，76家房地产上市公司披露的2010年年报显示，去年末的存货量达到了7523.44亿元，同比增加量高达2267.16亿元，增幅为43.1%。如果按正常消化周期，目前房企的货存足以销售2.33年。记者在走访中发现，库存的压力已经在开发商的销售策略中已有体现，推新盘节奏已经在为清存货让出道路。广州天河、荔湾等多个新建楼盘在前期策划中的预计推盘时间大数定在今年的四、五月前后，但近期记者了解到，这些楼盘都推迟的供货计划。有开发商内部人士告诉记者，推迟供货的主要原因就是为了“清理存货”。

　　此外，二季度楼市成交或将出现反弹的另一个原因在于购房者。据最新公布的“世联购房者信心指数”，根据在全国17个主要大中城市同步展开的调查统计显示，在今年前几个月经历了比较长时间的观望后，市场上购房意愿已经发生转变。购房者的观望态度有所改变，对于今年入手购房的信心大幅回升。在调查结果中，“2011年一季度购房者信心指数为55.3，高于50”，而近期有置业意向的投资客预期未来房价上涨的比例较高，达59.2%。相比之下，首置者和改善者预期未来房价继续上涨的比例均较低，分别为47.7%和39%。其中，三线城市购房者信心高于二线城市，二线城市高于一线城市。世联分析人士认为，这表明尽管受严厉调控影响，购房者对未来房地产走势仍偏乐观。

　　某楼盘市场策划人士告诉记者，目前开发商的存货压力比较大，已经有部分楼盘打出了优惠促销的旗号。而经过观望后的购房者现时也在释放出较强的购买意愿。“这两种现状结合，在五一期间或将打破目前的市场僵局，成交量出现放量反弹可能性很大。”