董纪昌教授发布对2011年中国房地产预测

        2011年1月22日上午，由中国科学院预测科学研究中心和中国经济网联合举办“2011年经济预测发布与2001至2010十大经济新闻经济人物揭晓大会”在北京举行。华人房地产协会中国理事、中国科学院预测科学研究中心董纪昌教授发布对2011年中国房地产预测。

　　以下为董纪昌讲话全文：

　　尊敬的各位来宾，很荣幸有机会与大家一起探讨一下2011年中国房地产市场我们的一个基本判断和分析。主要给大家汇报以下三个方面的内容，首先给大家说一下就是2011年中国房地产市场的基本走势预测，第二讲一下依据，最后谈一下几点建议。

　　大家知道2010年房地产市场二次调控实施后，整体控制率出现上升，应该是增速比较高的。其他的房地产开发投资以及房地产供给，开发投资情况这几个方面，都是出现大幅度增长。中央今年是重拳出击，通过一些市场化和非市场化调控手段，对房地产市场进行了严厉的调控。整体来说，一线城市和部分城市得到了抑制，但是全国来看，都是整体呈现一个向上走势。基于我们的判断，我给大家汇报一下2011年房地产市场走势。二次调控实施后，随着我们提高存款准备金率，改善住房结构，市场化和非市场化手段出台之后，。总体来说，我国房地产价格难以维持高速增长，而整体回落，我们分析一二三四季度整体逐渐变弱，房地产市场需求增速趋缓，小面积和销售额同比增幅有所下降，房地产价格仍将保持上涨，但涨幅回落。某些一线重要城市应该出现同比回落。

　　第一部分是房地产投资预测，预计2011年房地产开发投资额将出现一定程度的增长，但涨幅不会超过2010年。完成投资额、土地购置和土地开发面积涨幅均有不同程度的下降。受2010年后半年销售回升的影响，主要城市仍存在较多土地。在需求方面，在货币政策从紧的情况下，2010年房地产需求增速放缓，预计2011年全国商品房销售面积是98961.64万平方米，同比增长2.83%。房地产供给预测新开工、施工、竣工面积虽较2010年平有一定程度的同比增长，但增幅还是有所下降。竣工面积与销售面积的差距继续拉大，市场供需缺口仍然存在。在价格方面，预计商品房价格指数将逐渐回落，预测2011年4个季度的全国房地产销售价格指数分别是下面几个数字，就不再念了。测全年商品房平均售价同比上涨12.77%左右。综合来看，2011年房价难以延续快速增长，紧张的供需关系对房价有较强支撑，随着国家的调控力度的逐步加大，房价涨幅趋于回落。对这方面的分析主要考虑了以下几方面的因素，首先，这种宽松货币政策将增加房地产投资的保值需求。实际上严格来说，通胀应该是调控一个备受关注的领域。在这样一个背景下，市场上还对保值需求有较大压力。收入增长预期将长期支持刚性需求，这个我相信在未来的5—10年，甚至15年左右，这种刚性需求应该是持续推动房地产发展。另外，城市化以及城市都市圈的建设，应该也是对房价有一个较强的支持。土地政策将推动房地产供给有一个结构性的调整，今年的政策大家也看到了，我们在土地政策方面采用比较严厉的政策，保障性住房等衍生产品的开发。相信未来国家在房地产供给结构上的调整，某种程度上能够对房价起到一定的抑制作用。由此可见，对这种违规土地市场行为的打击囤地等违规行为长期上对居高不下的房价起一个打压作用。

　　另外，今年比较严厉的一个所谓限购令，整体来看，从需求上还是得到了较大限制。相信明年应该继续推行这种政策。还有就是限外令已经把热钱扰乱我国的房地产市场基本上堵死了，这可能对房价也有一个抑制作用。还有就是加息，这个信号还是比较强烈的。加息增加了开发企业的财务成本和购买者的按揭成本，2011年的成量就有可能较2010年同比下滑。我们相信在这种加息抑制的情况下，有两方面的作用，一方面加息可能增加它的成本，另一方面房地产企业的多元化经营模式可能对自己维持现在的高房价，他们之间还是有一种博弈。另外，征收房地产税，我们知道重庆还有上海同时在开展这种政策，在某种程度上会挤压空置房的上市交易，这种房产税会增加投机者的成本，一定程度上会抑制投资需求。很多专家讨论，这个房地产税可能在短期之内对房地产价格影响很小，特别是税率的高低，实际上什么出效果？可能跟税率的高低有很大关系。所以说，总体来看，房地产税在前三季度不会有太多影响，四季度可能会有一定影响，但是这取决于税率大小。另外一个重要的因素就是都市圈的建设，我们知道这几年围绕一些重要的一线城市，二三线城市房价对他们有很大的影响，这种都市圈我们现在很不规范，在某种程度上拉动了二三线城市的价格上涨。

　　简单有三点建议，第一继续保障性住房建设加大建设力度，加大房结构调整应该是政府明年的重点工作。第二，就是继续加强房地产价格调控力度，坚决打击任何形式的房地产投机。第三，就是继续加宽都市圈系统建设的范围，吸纳更多地区全面推进城市化。城市化在某种程度上保证了房地产健康向上发展，但是，城市化在某种程度上对房价又起到了很大的不良推动作用，这个我们提了一些建议就不详细讲了。谢谢大家！