部分城市楼市泡沫程度过高

           社科院今日发布住房绿皮书《中国住房发展报告（2010-2011）》，报告显示，绝大多数城市住房支付能力下降；住房价格平均泡沫程度较高，部分城市泡沫程度过高。商业银行房地产贷款占贷款比重有所提高，公积金中心流动性风险都有较大增加，部分城市流动性风险过高，收益风险堪忧。

　　住房绿皮书显示，2009年至2010年我国住房市场经营环境由松变紧，购买者趋于观望，租房者承压日重，租购两难窘境乍现。绿皮书建议，2011年住房市场调控主要任务应是扩大住房投资，增加住房供给，抑制投机需求，满足消费需求，扩大保障需求。绿皮书预测，2011年我国房地产的总体判断是市场继续调整，房地产价格稳中有降，市场还有小幅波动。

　　报告精要：

　　2011年的预测：2010年房地产市场继续调整，房地产价格稳中有降。

　　理由是：中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致，住房调控态度坚定，意志坚决，对房价采取露头就打的策略；保障性住房投资大幅增加，住房保障力度明显加大；住房投机受到抑制，住房消费者预期趋于分散；紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大，房地产个人按揭贷款约束趋紧。

　　住房市场面临的严峻挑战：宏观投资增长放慢，收入分配差距拉大，通货膨胀压力日增；城市化过于粗放，社会经济问题日益累积；住房企业管理内控能力不足，资信有待进一步提高；住房消费政策缺乏持续性，居民租购能力同现不足；房企信贷依赖严重，公积金中心风险日增；商品房供给扩张困难，需求不断累积；中低档住房用地供应不足，土地融资助长地价上涨；差别信贷政策有待加强，保障房融资渠道尚需拓宽；市场监管效率尚需提高，责任亟待明确；保障性住房资金难以保障，目标责任尚需明晰；调控政策执行力有待加强，预期管理严重缺乏。

　　2011年住房市场调控的主要任务：促进宏观经济和住房市场的平稳发展。

　　具体是：既要保证宏观经济的健康平稳发展，又要防止通货膨胀进一步加剧；扩大住房投资，增加住房供给，抑制投机需求，满足消费需求，扩大保障需求。为实现以上任务，2011年的政策目标应该保证“投资持续增长，销售稳步增长，价格理性回归”。

　　住房市场调控的政策措施：适度紧缩货币政策，继续积极财政政策，抑制通胀，调整结构；提高城市化质量，推动城市化方式转变；增强房地产企业内生发展能力，提高产品附加值；稳定住房消费政策取向，避免盲目政策优惠；丰富住房金融机构投资渠道，调整融资结构，加强风险管理；引导住房需求，扩大住房供给；优化土地供应结构，增强政策组合有效性；健全市场体系，丰富金融产品，增强结构调节；提高监管效率，增强行业自律；加强资金支持，落实主体责任，推进有效保障。

　　由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年《住房绿皮书》发布暨2010~2011年住房形势与政策研讨会”8日在北京举行。会议研讨了中国住房发展面临的现实问题和重大挑战,分析了2009~2010年中国住房及相关市场走势，预测了2010~2011年我国住房发展趋势, 会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果：住房绿皮书《中国住房发展报告（2010-2011）》。

　　《住房绿皮书》综合运用微观经济学、宏观经济学和公共经济学等理论，建立了以住房市场为核心，住房市场主体为支撑，住房宏观背景为基础，公共政策作保障的住房分析框架，分析了2009年至2010年中国住房市场运行状况，预测了2011年中国住房市场的发展趋势以及所面临的主要问题与挑战，提出了促进中国住房市场健康发展的政策建议。

　　《住房绿皮书》提出了一个由多项指标组成的衡量中国住房市场发展质量、风险和效率的指数体系。这个体系包括住房上市公司指数、住房支付能力指数、住房贷款风险指数、住房价格泡沫指数、住房金融机构风险指数、住房公积金中心住房风险指数、住房市场监管指数、住房社会保障指数等8类指数，对涉及住房市场的关键方面的健康程度以及合理性进行了评价。指数体系显示：住房上市公司销售收入偏向两极，但利润率差距较小；绝大多数城市住房支付能力下降；房地产企业信贷总量有走低趋势，但占资金来源比重依然处于高位，资金压力风险加大；住房价格平均泡沫程度较高，部分城市泡沫程度过高；商业银行房地产贷款占贷款比重有所提高，公积金中心流动性风险都有较大增加，部分城市流动性风险过高，收益风险堪忧；住房监管强度北京遥居榜首，中心城市住房市场监管水平领先其他城市；住房保障程度有所加强，各城市住房保障水平存在较大差异。

　　《住房绿皮书》所展现的2009-2010年中国住房市场及其相关的经济、金融和政策图景是：全球经济复苏步伐不一，全球住房市场冷热不均；经济复苏基础不断整固，住房调控下维持高速增长，但通货膨胀有所加剧；城市化成为经济增长持续推动力，住房供需总量和结构矛盾十分突出；经营环境由松变紧，房地产企业预期发生分化；购房者趋于观望，租房者承压日重，租购两难窘境乍现；信贷支持逐步收紧，信托资金发展迅速，公积金中心资金运作效率有待提高；房价从 2009年初到2010年4月出现快速飙升，此后，房价涨势有所缓和，但仍高位运行，交易量出现萎缩，政策与市场的博弈进入持续胶着状态；土地供应量放大，纯商品住房用地比重下降，出让均价有所回落；信贷垄断格局依旧，调整态势待稳；监管强度增大，执行力度强化；保障力度有所加强，公租房成为新主力；调控政策频繁出台，措施逐步增加，内容越来越细，力度越来越强。

　　《住房绿皮书》对2011年的预测是：全球经济复苏道路漫长，全球住房市场复杂度进一步上升；中国经济将持续复苏，住房投资作用将有所弱化，通货膨胀压力会越来越大，国际经济失衡及各国应对措施的不协调带来的不确定性也会增加；城市化的规模结构都将进行深度调整；土地供求总量和结构矛盾将有所缓解，特别是保障性住房用地比重将明显提高。总体判断，2010年房地产市场继续调整，房地产价格稳中有降。理由是：中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致，住房调控态度坚定，意志坚决，对房价采取露头就打的策略；保障性住房投资大幅增加，住房保障力度明显加大；住房投机受到抑制，住房消费者预期趋于分散；紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大，房地产个人按揭贷款约束趋紧。

　　《住房绿皮书》指出住房市场面临的严峻挑战是：宏观投资增长放慢，收入分配差距拉大，通货膨胀压力日增；城市化过于粗放，社会经济问题日益累积；住房企业管理内控能力不足，资信有待进一步提高；住房消费政策缺乏持续性，居民租购能力同现不足；房企信贷依赖严重，公积金中心风险日增；商品房供给扩张困难，需求不断累积；中低档住房用地供应不足，土地融资助长地价上涨；差别信贷政策有待加强，保障房融资渠道尚需拓宽；市场监管效率尚需提高，责任亟待明确；保障性住房资金难以保障，目标责任尚需明晰；调控政策执行力有待加强，预期管理严重缺乏。

　　《住房绿皮书》指出2011年住房市场调控的主要任务是促进宏观经济和住房市场的平稳发展。具体是：既要保证宏观经济的健康平稳发展，又要防止通货膨胀进一步加剧；扩大住房投资，增加住房供给，抑制投机需求，满足消费需求，扩大保障需求。为实现以上任务，2011年的政策目标应该保证“投资持续增长，销售稳步增长，价格理性回归”。

　　《住房绿皮书》提出住房市场调控的政策措施是：适度紧缩货币政策，继续积极财政政策，抑制通胀，调整结构；提高城市化质量，推动城市化方式转变；增强房地产企业内生发展能力，提高产品附加值；稳定住房消费政策取向，避免盲目政策优惠；丰富住房金融机构投资渠道，调整融资结构，加强风险管理；引导住房需求，扩大住房供给；优化土地供应结构，增强政策组合有效性；健全市场体系，丰富金融产品，增强结构调节；提高监管效率，增强行业自律；加强资金支持，落实主体责任，推进有效保障。

　　《住房绿皮书》还对当前中国住房市场所面临的保障性住房投资与宏观经济增长、金融自由化与房地产泡沫、经济房地产化、外国人与外地人购房的影响、公积金资金运作、小产权房出路、土地调控作用于宏观经济的传导机制、保障房资金来源、住房过滤机制、房地产调控效果等系列重大现实问题进行了深入的专题研究，并得出了一系列有价值的结论。

　　《住房绿皮书》通过系列专题分析发现：保障性住房建设可以促进社会和谐稳定及经济稳健快速增长；新的区域规划实现从靠行政力量、行政手段促进城市发展向依靠区域规划等经济法律手段和市场力量来推动城市发展的战略转变；金融自由化、高存贷利差和高贷款利率并行助推了房地产泡沫形成；经济房地产化阻抑产业结构调整和创业精神；政府政策会有效影响外资购房行为，进而导致住房市场需求波动；住房公积金资金运作存在资金运作范围小、渠道少、收益低、增值部分不归缴存人所有和跨区域调剂机制缺失等问题；小产权房的可能出路是通过两种路径的竞争与制约，最终实现城乡住房市场并轨；土地调控会通过影响信贷规模、投资需求和财富效应进而影响宏观经济运行；保障房建设资金筹措渠道狭窄导致资金不足；住房过滤机制可以通过住房结构档次的优化使各收入阶层在市场中找到符合自身需求的住房；房地产调控由于宏观经济运行状况的影响、调控机制不完善和政策执行不力屡次导致调控效果不甚理想。

　　《中国住房发展报告（2010-2011）》报告对各级政府尤其是城市政府部门、国内外企业、有关研究机构、社会公众具有重要的决策参考意义和研究借鉴价值。