中山市中心项目盛行＂小盘高价＂

 日前，位于东区岐关西路的越秀星汇隽庭首次正式对外开放，这是越秀地产在中山市场的第二个商住项目，同时也是其在东区核心地段的首个高端项目。而8月26日，位于康华路与起湾道交界的华鸿水云四季亦将首次正式对外开放。记者了解到，这两大项目都属于是市中心占地面积比较小、容积率相对较高、价格相对较高的住宅产品。对于过去住惯了大楼盘的中山购房者来说，在如今的楼市环境下，他们对高端小盘的接受程度如何？

　　●老城区新建小盘吸引本地客问价开发商打起“人文牌”

　　在首度开放当日，记者在来到了越秀星汇隽庭销售中心。在这个占地约36亩的项目现场，记者看到了不少本地客户在咨询有关事宜。“我本身是南下人，刚好这个项目刚好就在南下市场旁边，所以一家人都关注很久了。”当日一家大小前来看楼的市民李先生向记者表示，考虑到一家大小日常出行问题，因此在房子的选择上，地段会是一个最为重要的因素。“岐关西路算得上是目前市中心最繁华的地段之一，虽然这一带楼价比较高，但相对还是比较物有所值。”李先生表示。

　　而正因岐关西路在地段上对本地客户有特别的吸引力，在项目开放当日，开发商宣传上特别推陈岐关西独特的文化元素。其中，当天举行的石岐老照片展，五十多幅石岐老照片生动展现了岐关西的历史、人文的变迁，足见开发商希望通过用 “人文牌”提升本地看房客的认同感。

　　“从我们接待的情况来看，开放当日问价的本地居民相对比较多，很多是一家大小过来看的。这基本上跟我们的预期差不多。毕竟本地人对老城区还是比较钟情的。”星汇隽庭的营销负责人表示。

　　●市中心高开发成本催生 “高价小盘”

　　回顾过去几年的城区楼市，除了占地130亩的“准中型盘”富逸臻园成功拉高了城区成交均价的“海拔”外，2010年下半年入市的东区雅居乐熹玥也算得上是其中之一。这个占地仅56亩的项目，是雅居乐多年来在中山开发面积最小、土地成本最高的一个楼盘。项目所属的库充地块是中山2007年地王，当年雅居乐以301万元/亩、1.7亿元的总价拿下，税前楼面价格2052元 / 平方米。由于该地块位于市区中心地段，交通便利，附近有市一中高中部，教育资源良好，具有相当的稀缺性。当时参与竞拍的开发商有17家之多，包括华鸿地产、远洋地产、新鸿基地产、宝嘉地产、昌生地产等活跃在中山地产界的地产大腕基本悉数到场。

　　对此，开发商方面的负责人早前接受采访时表示，雅居乐将熹玥视为企业在中山东区产品的升级换代。鉴于其开发成本较高，因此虽然售价较高，但其上市成本已经接近7000元/平方米，因此实际利润水平不比世纪新城、凯茵新城等“巨无霸”项目高。但幸好的是，凭借雅居乐在中山市场的号召力，以及产品区位优势，在2010年下半年的楼市旺季中，雅居乐率先成为了首个单价破万的市中心楼盘，最高的毛坯房成交均价一度达到了13000至14000元/平方米。

　　而记者在对比下半年即将全新上市的三大小盘（越秀星汇隽庭、广州荔园“悦享星醍”、华鸿水云四季）后发现，这三个占地面积分别约36亩、44亩、56亩的小盘项目，除了由本地开发商华鸿地产开发的水云四季在土地成本上占据压倒性优势外，其余两个项目单是地价成本已经超过300万/亩。其中，作为2010年度中山地王，位于石岐区石岐第一小学北侧 (富康路与康华路交界)的荔园“悦享星醍”项目算得上是三个项目中土地成本最高的一个。项目总体规划由总体规划为6栋高层和50多栋联排别墅所组成，容积率上限为3.0。业界预期，该项目的开发成本(地价385.6 万元/亩)仅次于中海地产张溪“台湾仔”二号地块（403万/亩），加上数千元/平方米的开发成本，预示着项目的上市价将不会低于7000至8000元/平方米的水平。至于其余两个项目的上市均价，据项目负责人早前透露，一期产品均价约在7000至8500元/平方米的区间，而这将会是今年城区新落成楼盘中价格最高的两个项目。

　　●成熟小社区将成今后主城区楼市趋势

　　“随着中山土地拍卖规则的改变，今后除了有政府合作背景的项目外，上200亩的全新项目将基本绝迹。而一二线城市风行的市中心精品型成熟小社区将逐渐成为趋势。”有业内人士认为，所谓成熟社区，即分期开发进入尾声，社区配套基本形成，交通状况良好，市政配套齐全，与城市街区形成快速连接，人气旺盛，生活便利，物业管理步入正轨的社区。除了位置好，小社区管理更方便也成为小盘的一大卖点。

　　“大社区一个工作人员管10多户，小社区一个工作人员则只管四五户，数量相同的工作人员，在社区的密度不同，管理效果自然不一样。”市内一中小楼盘负责人表示，在社区物业服务质量上，精品小社区的物业管理较大社区更占有优势。这些因素直接影响着房屋的升值空间，所以，如此这般“小楼盘”也能卖出高价格的原因。

　　另外，小社区的最大优势在于工期短、建设快，购房者可实现同期入住，同期装修，相互干扰比较小。而且小社区利于管理，很多真正高品质的社区规模都不大，产品品种也不多，业主层次相似，整个社区会比较和谐、纯净。但缺点是社区内配套较少，活动范围相对受限。所以中高端置业者选择成熟区域内的小社区，这样生活才会比较便利